Distrato Imobiliário.
Como funciona?
Quais são os meus direitos na hora de desistir de um TERRENO em LOTEAMENTO URBANO ou de um IMÓVEL na PLANTA?
Alguns clientes nos procuram “apertados”, arrependidos, buscando assessoria para rescindir seu contrato de terreno em loteamento urbano ou de imóvel na planta. Há casos que cabe até 100% de restituição e saber quais são os seus direitos é o primeiro passo para uma restituição justa. Preparamos abaixo alguns informativos com os principais pontos sobre Distrato Imobiliário.
E o dinheiro que eu paguei, como funciona a RESTITUIÇÃO?
Se a compra se deu em estande fora da sede da Construtora ou Incorporadora, em até 07 dias o comprador tem o direito do arrependimento e pode recuperar 100% do valor pago, inclusive a corretagem.
Após este prazo, a restituição pode chegar até 90% do valor pago, a depender do tipo do contrato e como se deu a incorporação.
Infelizmente algumas construtoras negam ou dificultam os direitos à restituição, aplicam multas abusivas ou condicionam à parcelamentos indevidos, e somente através de uma ação judicial o comprador pode perseguir uma restituição justa.
Consultando um advogado especializado de sua confiança, você pode avaliar o seu caso.
Quero rescindir o contrato, mas até quando eu devo continuar pagando a prestação?
Para o comprador não ficar inadimplente, é possível incluir na ação judicial um pedido cautelar para suspensão do contrato, desobrigando o consumidor de pagar as parcelas enquanto se discute o distrato e valores a restituir.
É um pedido preliminar e que normalmente o juiz despacha em poucos dias.
Para saber mais, recomendamos a consulta de um Advogado Especializado em Direito Imobiliário.
A obra está atrasada, e agora?
Pela Lei do Distrato (Lei nº 13.786/18), se o atraso ultrapassar 180 dias, o comprador tem duas possibilidades:
- Solicitar o Distrato e receber de volta 100% dos valores pagos, com correção monetária e no máximo em 60 dias da solicitação.
- Aguardar o final da obra, mas neste caso a construtora ou incorporadora deverá pagar uma indenização que será fixada entre 0,5% e 1,0% dos valores pagos para cada mês de atraso.
Recomendamos a consulta de um advogado de sua confiança para saber dos seus direitos em caso de atrasos da obra.
Informativo Distrato Imobiliário
A aquisição de um terreno em loteamento urbano ou de um apartamento na planta normalmente se apresenta como um negócio vantajoso, na medida que o consumidor pode se beneficiar das condições de pagamento e da valorização imobiliária.
É um mercado importante, que mexe com o sonho de muitas famílias e que, em 2018, recebeu uma regulação própria para orientar os distrados: a chamada Lei do Distrato (Lei nº 13.786/18).
É importante lembrar que, para além da lei própria que regulamenta o setor, normalmente os contratos estão enquadrados numa relação de consumo e, portanto, seguem os preceitos do Código de Defesa do Consumidor (CDC).
Aliás, aqui cabe um ponto de atenção: Os entendimentos judiciais têm confirmado que, em caso de compra e venda de imóvel de Construtora ou Incorporadora, a relação deve ser submetida ao Código de Defesa do Consumidor (CDC) mas, em casos onde a aquisição seja para investimento, não necessariamente.
Neste sentido, algumas Construtoras ou Incorporadoras passaram a fazer um formulário buscando identificar se o objetivo da aquisição é para moradia, locação, investimento ou outro fim, numa tentativa de afastar a relação de consumo e as proteções previstas do Código de Defesa do Consumidor.
Agora, há situações que podem levar o consumidor a desistir, desde o simples arrependimento, situação de mercado ou eventual dificuldade financeira.
Nos contratos de construções e incorporações, os chamados contratos na planta, o consumidor pode desistir a qualquer momento antes da entrega definitiva.
A desistência é um direito exercido através do chamado distrato imobiliário regulamentado pela Lei do Distrato (Lei nº 13.786/18), mas lembramos há sim previsão de penalidades e algumas retenções, a depender do caso.
Casos de arrependimentos em até 07 dias da assinatura e com contratos firmados fora da sede da Construtora ou Incorporadora, cabem restituição integral, sem multa, inclusive da taxa de corretagem.
Casos de atraso na obra superior a 180 dias, idem. Até 180 dias não implica em penalidade para a Construtora ou Incorporadora, porem após este período ela pode ser acionada para a devolução integral do valor pago, devidamente corrigido, acrescido da multa contratual a favor do consumidor.
Agora, nos outros casos de devolução motivada pelo comprador, a lei prevê uma multa por desistência que varia de 10% a 50% a favor da Construtora ou Incorporadora.
Esta faixa variada depende do regime contábil do patrimônio da obra: Se a incorporação se der no regime de patrimônio de afetação (quando o patrimônio da obra é apartado do patrimônio da incorporadora), a multa pode chegar até 50% do valor e, se for fora deste regime, a construtora pode reter até 25% a título de multa ou compensação. Dentro destas faixas, o tipo do imóvel (se edificado ou só terreno), eventual benfeitoria, depreciação ou fruição são determinantes.
Salvo os casos de arrependimento, a Construtora ou Incorporadora também pode reter em torno de 4% a 6% do valor pago pelo comprador a título de corretagem.
Quanto ao prazo da restituição, também é variado. Vejamos.
Em caso de arrependimento dentro dos 07 dias e considerando que a contratação se deu fora da sede da Construtora ou Incorporadora, a devolução deve ser imediata.
Para os casos onde a rescisão se deu por atraso na obra superior a 180 dias, a Construtora ou Incorporadora deve restituir o valor pago em até 60 dias da manifestação pela rescisão.
Agora, para os casos de incorporação, com a obra em dia e no regime de Patrimônio de Afetação, a lei diz que o prazo máximo para devolução dos valores é de 30 (trinta) dias após o “habite-se” ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal, devendo ser antecipado caso o imóvel seja revendido.
Pode parecer um prazo curto, mas lembramos que é um prazo contado do documento que marca o término da obra, o que pode levar até 4 anos. Neste caso, é possível discutir judicialmente este prazo, dada desproporcionalidade para o consumidor.
Já nos casos de obra dentro do prazo e fora do regime de Patrimônio de Afetação, a lei prevê a devolução em até 180 dias da manifestação formal do comprador, devidamente corrigido e descontadas as penalidades previstas., devendo este prazo ser antecipado caso a unidade seja revendida.
Casos de loteamentos urbanos cujo a escritura se deu sem Alienação Fiduciária, a restituição pode se dar em 12 parcelas, após a carência prevista em lei:
– Loteamentos com obras em andamento: carência de 180 dias após o prazo previsto em contrato para conclusão das obras;
– Loteamentos com obras concluídas: carência de 12 meses após a formalização da rescisão contratual.
Acho que vale mencionar ainda a distinção dada aos casos onde há financiamento Imobiliário: Nestes casos a lei entende que a obrigação da Construtora ou Incorporadora foi concluída e não cabem as regras de distratos.
Como pudemos ver, existem particularidades de cada contrato que devem ser levados em consideração no momento do distrato e, infelizmente, é muito comum as Construtoras ou Incorporadoras criarem resistências, empecilhos ou mesmo condicionarem os distratos à penalidades não previstas em lei.
Nestes casos, para garantir uma restituição justa, o consumidor deve procurar um advogado especialista de sua confiança para identificar eventuais abusos.
Dr. André Ramos – OAB-SP 493.253
Sócio da Micheletto Ramos Advogados Associados
Perguntas e Respostas
Sim. O direito de desistir da compra de imóvel na planta é previsto em lei, podendo ser exercido mesmo após a conclusão da obra, desde que ainda não tenha contratado um financiamento bancário.
Sim. O direito de desistir da compra de terreno em loteamento urbano é previsto em lei, podendo ser exercido mesmo após a conclusão da obra, desde que ainda não tenha contratado um financiamento bancário.
Não. A desistência pode ser imotivada, inclusive por simples arrependimento. Porém, a depender do caso, há retenções a título de penalidade ou comissão.
Via de regra, sim. Os parâmetros estão dados pela lei do Distrato. Entretanto, infelizmente, algumas construtoras ou incorporadoras criam obstáculos, cláusulas abusivas, dificuldades, etc, visando dificultar o Distrato, de modo que a assessoria de um advogado é recomendada nestes casos.
Sim. Casos de arrependimento dentro dos 07 dias e considerando que a contratação se deu fora da sede da Construtora ou Incorporadora, a devolução deve ser de 100% e imediata.
Sim. É a chamada Lei do Distrato (Lei nº 13.786/18). É importante lembrar que, para além da lei própria que regulamenta o setor, os contratos normalmente estão enquadrados numa relação de consumo e, portanto, também devem seguir os preceitos do Código de Defesa do Consumidor (CDC).
Há entendimentos judiciais que podem afastar a relação de Consumo e as proteções do Código de Defesa do Consumidor (CDC) para aquisições declaradamente para Investimento, locação, etc.
O consumidor pode desistir da aquisição a qualquer momento antes do financiamento imobiliário e tem direito de restituir o valor pago com correção monetária, descontadas a corretagem e algumas retenções penais previstas em lei
Sim. A expectativa frustrada de valorização é um dos principais motivos de distratos. Neste caso a Construtora ou Incorporadora deverá devolver de 75% a 90% do valor pago, devidamente corrigidos, em até no máximo 180 dias após sua manifestação.
Depende de cada caso. A taxa de Fruição ou de Ocupação tem como fato gerador a posse, o uso e o gozo do bem pelo comprador. Num apartamento, por exemplo, é marcada pela entrega das chaves. Já num lote/terreno sem edificação ou mesmo algum uso específico, se tratando de um bem vazio, entende-se que não houve proveito econômico e, portanto, não é devida a taxa de fruição.
Para o comprador não ficar inadimplente, é possível incluir na ação judicial um pedido cautelar para suspensão do contrato, quando então o juiz pode autorizar, por decisão liminar, que o consumidor pare de pagar as parcelas enquanto se discute o distrato e valores a restituir.
É um pedido preliminar e que normalmente o juiz despacha em poucos dias.
Além da retenção da multa, que pode variar entre 10% a 50%, a depender do tipo do imóvel e regime tributário da obra, a Construtora ou Incorporadora pode reter ainda as despesas abaixo, sempre ser limitados ao valor que você efetivamente já pagou à construtora ou incorporadora, exceto a taxa de fruição que pode ser exigida para além do valor pago.
- Comissão de corretagem;
- Impostos reais incidentes sobre o imóvel;
- Cotas condominiais;
- Contribuições a associações de moradores e demais encargos incidentes sobre o imóvel;
- Despesas pontuais previstas no contrato;
- Taxa de fruição.
Não. A base de cálculo para aplicação das multas sempre deve ser o valor pago e as deduções devem respeitar as previsões legais e o limite do total pago.
Recomenda-se ter em mãos o contrato e o extrato com a evolução do saldo para confrontar os valores pagos e retidos. É obrigação das Construtoras ou Incorporadoras fornecerem o extrato, que deve ser solicitado junto a administração.
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O MichelettoRamos Advogados Associados é um escritório especializado no contencioso e revisão de contratos do sistema financeiro.
O Dr. André Ramos OAB-SP 491.253 trabalhou por quase 18 anos no mercado financeiro, atuando como Head responsável por unidades Middle Marketing nos Bancos Real, ABNAMRO e Santander. Uma carreira marcante, apoiada na sua formação, em especial a Graduação em Administração de Empresas, o MBA em Controladoria, o Master em Negociação INSPER-SP e o Direito.
A Dra. Monica Micheletto OAB-SP 236.901 atua como advogada desde 2005, vindo a se especializar na assessoria e representação das demandas do Direito Empresarial. Os aperfeiçoamentos trazidos pela pós-graduação em Direito Público, bem como pelas especializações em Direito Bancário e Recursos Especiais também reforçam a capacitação.
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